Wonen en werken in één pand: de fiscale regels

Wonen en werken in één pand: de fiscale regels

28 januari 2016

Veel ondernemers werken en wonen in een pand, zij hebben hun bedrijf of praktijk aan huis. De fiscale regels voor wonen en werken in één pand zijn behoorlijk complex. Je moet om te beginnen vaststellen of sprake is van werkruimte die fiscaal meetelt: dit wordt een ‘kwalificerende werkruimte’ genoemd. Ook maakt het uit of je een eenmanszaak hebt of aandelen in een bv. Tenslotte maakt het ook nog uit of je op huwelijksvoorwaarden of in gemeenschap van goederen bent getrouwd en als je samenwoont of je een samenlevingscontract hebt. Hier een korte schets van de regels die je tegenkomt als je werkt en woont in één pand.

Het uitgangspunt van de belastingwet is dat een werkruimte aan huis in principe behandeld wordt als een ‘onzelfstandig onderdeel’ van de ‘eigen woning’. Je hele woning, inclusief de werkruimte, geldt dan als 'eigen woning' en is fiscaal dan niet gelinkt aan je bedrijf. Dit is anders als de woonruimte fiscaal als werkruimte kan worden aangemerkt. Dan wordt de werkruimte fiscaal zelfstandig, los van de woning, behandeld. De kosten van de ruimte zijn dan aftrekbaar, waaronder die voor de inrichting en energie.

Er is sprake van een fiscale werkruimte als dat door uiterlijke kenmerken duidelijk zichtbaar is. Bijvoorbeeld door een eigen opgang of ingang, eigen sanitaire voorzieningen, zodanig dat je het bij wijze van spreken aan een ander zou kunnen verhuren. Ook moet je in deze werkruimte je inkomen grotendeels verdienen (meer dan 70%). Daarnaast speelt de vermogensetikettering een rol. Bij vermogensetikettering is het belangrijk onderscheid te maken tussen ondernemers met een eenmanszaak en ondernemers die hun onderneming in bv-vorm drijven. Een accountant of notaris kan je hierover verder informeren.

In de praktijk wordt vaak gekozen voor een gesplitste vermogensetikettering: het woongedeelte behoort tot het privévermogen en de werkruimte tot het ondernemingsvermogen. Op het woongedeelte is dan de eigenwoningregeling wat betreft de hypotheekrenteaftrek etc. van toepassing. De werkruimte staat op de balans van het bedrijf. Dit betekent dat de waardeveranderingen van de werkruimte onder winst of verlies uit onderneming vallen. Bezien in het licht van dalende prijzen voor woon/werkpanden kan het verstandig zijn om een pand (deels) als ondernemingsvermogen aan te merken. Naast de financieringskosten, onderhoudskosten, energiekosten en gemeentelijke belastingen, is de waardedaling (verlies) fiscaal aftrekbaar.
Als je bij verkoop van het woon/bedrijfs-pand winst (overwaarde) maakt, dan leidt de winst die op de werkruimte betrekking heeft, niet tot een beperking van de ‘eigenwoning reserve’ en levert dit geen beperking op voor een nieuwe financiering.

Bij het drijven van een onderneming in BV-vorm kan een overwaarde bij verkoop van het woon/bedrijfspand leiden tot een belasting van deze overwaarde in box 1 tegen het maximale tarief, als gevolg van de zogenaamde fiscale ‘terbeschikkingsstellingsregeling’ (TBS-regeling). Ook voor de ondernemer van een eenmanszaak kan deze TBS-regeling aan de orde komen als de woning met kwalificerende werkruimte eigendom is van de niet ondernemende echtgenoot of een andere met hem verbonden persoon (bijvoorbeeld een kind).

De samenhang tussen deze regels en de toepassing daarvan op jouw persoonlijke situatie verdient de nodige aandacht van de accountant en de Netwerknotaris.

Kom daarom bij ons langs als je besluit het wonen en werken te combineren.